Les professionnels de l’immobilier le savent désormais très bien, les règles du code de la consommation et notamment les dispositions des articles L.121-21 et suivants sur le démarchage s’appliquent à leurs activités (conclusion d’un mandat au domicile des mandants, conclusion d’un bail, signature du compromis au domicile du vendeur, etc..)
Dans un arrêt du 14 janvier 2010, n°09-11832, qui retiendra particulièrement l’attention des transactionnaires, la Cour de cassation juge fermement « quene constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré,». Dans cette espèce les juges d’appel (CA de Caen) avaient quant à eux jugé que l’offre d’achat acceptée au domicile des vendeurs constituait un démarchage à domicile, notamment parce que l’offre transmise était à un prix inférieur à celui du mandat confié. Apparemment pour la Cour de cassation le critère c’est la détention d’un mandat préalable et non le montant de l’offre présentée au domicile.

Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009 n° 07-18618, rappelle que l’obligation d’exploitation du fonds est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont le non respect peut entrainer la résolution du bail, mais si et seulement si le bail intègre expressément une clause imposant l’exploitation effective et continue dans les lieux loués. Il faut donc en déduire qu’il n’existe aucune obligation légale d’exploitation, l’obligation ne peut donc qu’être contractuelle.

La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, n° 08-13.329, a rejeté la responsabilité d’un agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés et qui par la suite se sont révélés non conformes. L’arrêt retient « quel’agent immobilier a pu ainsi vérifier que l’immeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce n’est qu’à l’occasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de l’insuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement n’étaient pas apparents lors de la vente ».

La cour d’appel de Paris 23ème ch. sect. B dans un arrêt du 19 juin 2008, juge que lorsquele règlement de copropriété indique que le local commercial peut être utilisé pour n’importe quel commerce ou industrie, doit être interprété en application des art. 544 et 1166  C.civ. et 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de prohibition expresse, l’affectation administrative doit être assimilée à une affectation industrielle dés lors qu’elle ne comporte pas par sa nature, des nuisances et des risques plus graves que ceux qui seraient inhérents à toute activité commerciale ou industrielle.

La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2008 n°07-10242, éclaire les professionnels de l’expertise immobilière lorsqu’ils sont amenés à estimer la valeur vénale d’un bien immobilier exceptionnel (en l’espèce un château). Dans l’utilisation de la méthode par comparaison, la Haute Cour valide le fait de pratiquer des ajustements sous forme d’abattements à partir d’une prise en compte prudente des termes de comparaison retenus, en l’absence de « biens intrinsèquement similaires ».
Notons que la jurisprudence avait déjà admis la possibilité de pratiquer des abattements sur la valeur des immeubles comparés. Par exemple, un abattement forfaitaire de 10% pour une vente à réméré, comparée à une vente pure et simple (Cass. Com. 20 novembre 2007 n° 06-13055).

La cour d’appel d’Aix en Provence, 11ème ch. sect. A, dans un arrêt du 04 juin 2008, juge que constitue une fraude justifiant l’annulation du congé, l’offre faite pour un prix exorbitant afin de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption. Cette analyse, laissée à l’appréciation souveraine des juges, est cependant discutable dans la mesure où le locataire bénéficie d’un second droit de préemption si la vente se fait à un prix inférieur à l’offre.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 07-20815, statut sur le sort d’une clause pénale insérée dans le mandat de vente d’une agence immobilière, suite au refus des vendeurs de signer le compromis de vente. L’agent immobilier avait pourtant trouvé un acquéreur à un prix supérieur au mandat ! En première instance, le TGI de Paris avait condamné le vendeur récalcitrant à verser l’intégralité de la clause pénale prévue au mandat, soit un montant de 50 000€. La cour d’appel, quant à elle, utilise son pouvoir de modération, considérant que « les peines et soins de cette agence et l’énergie qu’elle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle qu’elle aurait perçue si l’opération s’était réalisée… » et a réduit la clause pénale à 20 000€. Ainsi, peu importe la clause pénale stipulée au mandat, ce qui importe c’est le réel préjudice justifié par l’agent immobilier.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 avril 2008, énonce que la loi du 18 janvier 2005 qui a réduit de 30 ans à 5 ans le délai de prescription concernant les actions en répétition des charges locatives, n’est pas d’application immédiate pour les actions qui auraient pu être introduites avant son entrée en vigueur. Ainsi, selon cet arrêt, l’action en répétition de l’indu apparaît pouvoir être introduite pour les charges indument payées au cours des trente années précédant le 20 janvier 2010. Une épée de Damoclès demeure donc sur la tête des bailleurs…

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de cassation du 10 décembre 2008, n° 07-15386 a rappelé que le congé délivré prématurément reste valable jusqu’à l’expiration du délai de deux mois dont dispose le locataire pour exercer son droit de préférence. En l’espèce, le bailleur avait donné congé pour vendre près d’un an à l’avance. Dans un contexte de marché immobilier en hausse, ce genre de pratique se révèle forcément périlleuse. Le bailleur avait d’ailleurs fait délivrer un second congé à un prix supérieur de près de 40% à celui notifié initialement. Evidemment, le locataire a accepté la première offre. La Cour confirme ici que le congé (du bailleur, comme du locataire d’ailleurs) ne peut être rétracté qu’avec l’accord de l’autre partie. Notons à l’inverse, lorsque le marché immobilier est à la baisse le congé prématuré conduira souvent à vendre à moindre prix que le prix proposé et donc à devoir à nouveau notifier au locataire le prix finalement arrêté.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 novembre 2008, n°07-10319, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de l’agent immobilier (+ de 53 000€) au motif que le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et ainsi ne rapportait pas la preuve notamment du respect de la chronologie de ses mandats et de la régularité de l’avenant signé le même jour que le compromis pour, selon l’usage, basculer les honoraires à la charge de l’acquéreur… Ainsi, le professionnel n’établissait pas non plus que l’avenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour). Voilà un argument de plus plaidant en faveur du mandat de vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur, la Cour de cassation reconnaissant désormais, sans ambiguïté, que les honoraires ou les dommages-intérêts afférents peuvent être supportés par l’acheteur non signataire du mandat (Cass. ass. plén. 9 mai 2008, n° 07-12449).

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2008, n° 08-1151, a annulé la clause d’un contrat de bail prévoyait qu' « en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du locataire, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement ». La cour considère qu’une telle clause aurait pour conséquence de faire échec au principe du plafonnement auquel les parties n’ont pas entendu renoncer.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 05-19.722, réaffirme que le congé pour reprise de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut régulièrement être délivré que s’il a pour objet la reprise du logement à titre de résidence principale pour son bénéficiaire.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2008, n°07-11149 a retenu la responsabilité du professionnel immobilier qui a tardé à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans cette affaire le commandement de payer avait été délivré en décembre 2004 alors que les impayés remontaient à février 2004. L’assureur GLI a ainsi partiellement indemnisé les bailleurs et l’administrateur de biens a très justement été condamné à leur payer la différence (+ de 6 000€).

Dans un arrêt du 18 mars 2008, la cour d’appel de Nancy a jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir contre le promoteur pour non délivrance du local à bicyclettes et poussettes prévu au projet de construction. Les juges du fond considèrent en effet que le syndicat, qui n'est ni acquéreur ni copropriétaire des parties communes, est dépourvu de tout lien contractuel avec le promoteur. Les copropriétaires auraient donc dû agir individuellement selon la cour.

Actualités

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

Copropriété : La location de courte durée n’a pas forcément un caractère commercial

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.

En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.

Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. notre actualité du 22/09/2023).

A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.

Copropriété/Transaction : Opposabilité du modificatif non publié

Un acquéreur qui est informé dans son acte d’achat des restrictions votées par l’assemblée générale avant son acquisition peut-il opposer à la copropriété la non-publication du modificatif au fichier immobilier ?

En l’espèce aux termes d’une assemblée générale les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux des activités à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type ; or ce modificatif au règlement de copropriété n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition. 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 n°22-17918, affirme que la SCI qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifiée. La cour d’appel a pu en déduire que sa demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.

Transaction : Nullité de deux mandats de vente avec le même numéro ?

On le sait la jurisprudence est très rigoureuse sur le formalisme du mandat Hoguet et de sa numérotation au registre. Dans un arrêt empreint d’un étonnant pragmatisme, la cour d’appel de Lyon le 14 septembre 2023 n°21-00647, a jugé que deux mandats conclus à quelques jours d’intervalle sur un même bien et portant le même numéro ne sont pas nécessairement nuls.

Dans cette espèce les magistrats relèvent que les deux mandats sont conclus à quelques jours d’intervalle sur le même bien et aux mêmes conditions, excepté une baisse de prix.

La cour fait droit à l’argumentation de l’agence ERA considérant que le second mandat aurait pu être conclu sous forme d’un avenant dont l’enregistrement n’est nullement obligatoire en l’état des textes et de la jurisprudence.

C’est pourquoi, en l’absence de toute irrégularité qui justifierait l’annulation de l’un quelconque des mandats, la demande de nullité est rejetée et l’agence peut prétendre à ses honoraires.

Il n'est pas certain que la Cour de cassation suivrait la même analyse, cette décision a toutefois le mérite d'exister et d'être pleine de bon sens.

Bail d’habitation : Punaise de lits et obligations du bailleur

Il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent… d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Si une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence du logement, elle ne peut toutefois être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n’a pas été importée par le locataire.

Rappelant ce principe, la cour d’appel d’Aix en Provence juge dans un arrêt du 6 septembre 2023 n°21-18072 que « la quasi-concomitance entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des lésions subies par la locataire, alors même qu’il est établi l’absence de punaise de lit dans le précédent appartement des locataires, la preuve était rapportée de l’infestation des lieux loués préalablement à l’emménagement des locataires. »

Pour les magistrats, qui se livrent à une appréciation in concreto, il est peu probable que dans un laps de temps aussi court, des tiers visitant les locataires aient introduit ces insectes ou que ces derniers aient été rapportés au domicile par les locataires eux-mêmes. 

Aussi, c’est valablement que le premier juge a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, causant préjudice à ses locataires.

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