Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru au JO du 21 avril 2010. L’entrée en vigueur des modifications est fixée au 1er juin 2010, sauf en ce qui concerne les résidences-services pour lesquelles elle est différée au 1er novembre 2010. Ce décret complète le décret du 17 mars 1967 de 19 nouveaux articles et le modifie sur au moins 26 articles existants
Un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 5 mars 2010 n°08-42843 destiné à une large publication, a jugé qu’est dépourvu de cause réelle et sérieuse le licenciement du gardien d'immeuble prononcé par le syndic sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pourtant prévue (illégalement) par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété prévoyait en l’espèce que le syndic devait obtenir l’autorisation de l’AG pour licencier les salariés du SDC. La Cour de cassation considère que cette disposition, pourtant illégale au regard de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, était plus favorable pour le gardien et donc devait trouver à s’appliquer en l’absence de réputation non écrite de cette clause (selon l’art.43). Avis aux syndics, toujours vérifier le règlement de copropriété…
En 2003 la loi UH a introduit une souplesse dans la loi du 10 juillet 1965, permettant la suppression des vide-ordures à la majorité de l’article 25, voire 25-1, en raison d’impératifs d’hygiène ou de sécurité. Confirmant un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence, la Cour de cassation relève dans un arrêt du 22 septembre 2009 n°08-19411, « qu'il ressortait de la lecture du procès verbal que la décision de l'assemblée générale avait été prise en considération d'impératifs d'hygiène, que les copropriétaires avaient été informés avant de procéder au vote de la vétusté et de la dangerosité des vide ordures, qu'il leur avait été précisé que selon la société chargée du nettoyage et de la désinfection des conduits, certains d'entre eux étaient cassés, créant ainsi des risques de désordres dans les appartements, ces risques se trouvant corroborés par les constatations du gardien de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit qu'au regard de ces éléments, la décision de suppression des vide-ordures pouvait être prises à la majorité de l'article 25 i) ». La notion d’hygiène et de sécurité, qui est imprécise dans la loi, semble donc s’apprécier in concreto.
Certains rédacteurs de baux ont prévu parmi leurs stipulations, qu’en ce qui concerne la clause d’échelle mobile, le loyer ne pourrait varier qu’en cas de hausse de l’indice Insee.
La légalité d’une telle clause était discutée en doctrine. La cour d’appel de DOUAI dans un arrêt du 21 janvier 2010 a eu à trancher cette question. La cour déclare une telle clause de variation « licite et conforme à la liberté contractuelle » mais précise qu'elle va rendre impossible le jeu de l'article L. 145-39 et donc qu’elle ne peut recevoir application.
En effet, les importantes variations de l’ICC ces dernières années ont donné lieu à l’application de l’article L.145-39 du code de commerce (qui permet de revenir à la fixation du loyer à la valeur locative lorsque, par le jeu d'une clause d'indexation, le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement).
Ici la cour considère qu’une telle clause ne revêt […] « pas l'exigence de variation positive ou négative posée par l’article L.145-39 pour entrer dans le champ d'application de la révision autorisée, à titre dérogatoire et donc d'interprétation stricte, par ce texte ».
La Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2010, n°09-15192, affirme que l'article L. 145-9 du code de commerce, qui impose le recours à un acte extrajudiciaire (huissier) pour délivrer congé ne peut pas être invoqué par le bailleur qui a délivré congé par LRAR. Dans cette affaire, espérant échapper à l’indemnité d’éviction due au preneur qui avait quitté le lieux à réception de ce recommandé, le bailleur a tenté de faire valoir que, compte tenu de l'erreur de forme, le congé était nul et le bail devait se poursuivre. La Cour considère au contraire que le preneur avait le choix d’invoquer la nullité du congé ou de quitter les lieux (ce qu’il a fait) et seul le preneur avait ce choix, le bailleur ne pouvant exciper de l’irrégularité. Ainsi, la nullité sanctionnant l'inobservation du mode de notification du congé est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de ce congé.
La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 12 novembre 2008 condamnait un vendeur à une indemnité égale au montant de la commission prévue dans le mandat de vente qu'il lui avait confié et qu'il avait dénoncé en refusant de signer la promesse synallagmatique de vente souscrite par les époux Z... grâce à l'entremise de l'agent immobilier (16 000€). L'arrêt énonce que rien ne permet de douter du sérieux du compromis signé (conditionné à l'obtention d'un prêt de 100 000 euros) et que l’agent immobilier doit être indemnisé. La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2010, n°09-10352, casse cet arrêt et juge que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et qu'elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette vente si elle s'était réalisée. En l’occurrence la condition suspensive d’obtention du prêt demeurait, ce qui ne pouvait laisser entrevoir 100% de chance que la vente se réalise et donc 100% de la commission à titre indemnitaire.
Celui que la profession appelle « l’arrêté syndic » sera finalement l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. Nous vous annoncions sa parution et sa teneur dans notre Newsletter 71, le voilà donc.Ce dernier, sous la signature de Hervé NOVELLI, est paru au J.O de ce jour (du 21 mars 2010). Une première fois annoncé sous le secrétariat d’Etat de Luc CHATEL, c’est finalement plus de 4 ans après que cet arrêté voit le jour, à la suite du travail collégial concerté et de l’avis rendu par le CNC en septembre 2007.
Cet arrêté, exigé des associations de consommateurs, craint des syndics professionnels et de leurs fédérations, n’est finalement que le fidèle reflet de l’avis rendu à l’issue du travail de concertation mené par le CNC. Est-ce à dire pour autant que la montagne accouche d’une souris ?
En réalité il semble que le lobby des fédérations, UNIS et FNAIM en tête, s’appuyant sur le résultat des enquêtes de la DGCCRF ait porté ses fruits. Il a été craint un temps que cet arrêté ne reprenne la jurisprudence rigoureuse et non moins controversée de la juridiction grenobloise (notre lettre n°61 du 14/12/09).
Finalement l’arrêté récupère les 44 prestations fixées par l’avis du CNC précité, apportant au passage quelques précisions sur l’archivage et les horaires des assemblées générales notamment. Il n’y aura donc pas de révolution dans les contrats de syndic, si ce n’est que certaines lignes de prestations particulières devront être explicitées.
Il s’agit là d’un socle commun de prestations inventoriées dans un tableau annexé (ci-dessous) que l’arrêté appelle « liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel » que désormais tous les syndics sans exception devront appliquer pour tous les nouveaux contrats adoptés en assemblée générale après le 30 juin 2010.
L’arrêté précise ainsi, en ce qui concerne la tenue de l’AG annuelle et la réunion du conseil syndical, que le contrat devra « préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horairesconvenus ». La crainte des professionnels de se voir imposer des AG et CS après 18 ou 20H inclus dans le contrat de base est donc écartée.
L’arrêté précise également les archives et documents qui devront être conservés par le syndic, sans frais pour le syndicat des copropriétaires et ainsi sans possibilité d’externalisation payante. La notion d’archives « vivantes » entendue par la Commission relative à la copropriété, semble ici avoir trouver écho.
L'ARC avait dénoncé à l'avance cet arrêté affirmant qu'il permettrait notamment aux syndics de «facturer, en plus des honoraires de base, la tenue d'assemblée généraleen soirée ». Pour la Confédération général des locataires (CGL) "ce n'est qu'un compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des professionnels. Il ne donne aucune définition de la gestion courante, ne pose aucune limite aux abus sur les prestations particulières et suscitera des difficultés d'interprétation concernant la liste desprestations".
Les professionnels de l’immobilier le savent désormais très bien, les règles du code de la consommation et notamment les dispositions des articles L.121-21 et suivants sur le démarchage s’appliquent à leurs activités (conclusion d’un mandat au domicile des mandants, conclusion d’un bail, signature du compromis au domicile du vendeur, etc..)
Dans un arrêt du 14 janvier 2010, n°09-11832, qui retiendra particulièrement l’attention des transactionnaires, la Cour de cassation juge fermement « quene constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré,». Dans cette espèce les juges d’appel (CA de Caen) avaient quant à eux jugé que l’offre d’achat acceptée au domicile des vendeurs constituait un démarchage à domicile, notamment parce que l’offre transmise était à un prix inférieur à celui du mandat confié. Apparemment pour la Cour de cassation le critère c’est la détention d’un mandat préalable et non le montant de l’offre présentée au domicile.
Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009 n° 07-18618, rappelle que l’obligation d’exploitation du fonds est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont le non respect peut entrainer la résolution du bail, mais si et seulement si le bail intègre expressément une clause imposant l’exploitation effective et continue dans les lieux loués. Il faut donc en déduire qu’il n’existe aucune obligation légale d’exploitation, l’obligation ne peut donc qu’être contractuelle.
La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, n° 08-13.329, a rejeté la responsabilité d’un agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés et qui par la suite se sont révélés non conformes. L’arrêt retient « quel’agent immobilier a pu ainsi vérifier que l’immeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce n’est qu’à l’occasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de l’insuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement n’étaient pas apparents lors de la vente ».
La cour d’appel de Paris 23ème ch. sect. B dans un arrêt du 19 juin 2008, juge que lorsquele règlement de copropriété indique que le local commercial peut être utilisé pour n’importe quel commerce ou industrie, doit être interprété en application des art. 544 et 1166 C.civ. et 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de prohibition expresse, l’affectation administrative doit être assimilée à une affectation industrielle dés lors qu’elle ne comporte pas par sa nature, des nuisances et des risques plus graves que ceux qui seraient inhérents à toute activité commerciale ou industrielle.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2008 n°07-10242, éclaire les professionnels de l’expertise immobilière lorsqu’ils sont amenés à estimer la valeur vénale d’un bien immobilier exceptionnel (en l’espèce un château). Dans l’utilisation de la méthode par comparaison, la Haute Cour valide le fait de pratiquer des ajustements sous forme d’abattements à partir d’une prise en compte prudente des termes de comparaison retenus, en l’absence de « biens intrinsèquement similaires ».
Notons que la jurisprudence avait déjà admis la possibilité de pratiquer des abattements sur la valeur des immeubles comparés. Par exemple, un abattement forfaitaire de 10% pour une vente à réméré, comparée à une vente pure et simple (Cass. Com. 20 novembre 2007 n° 06-13055).
La cour d’appel d’Aix en Provence, 11ème ch. sect. A, dans un arrêt du 04 juin 2008, juge que constitue une fraude justifiant l’annulation du congé, l’offre faite pour un prix exorbitant afin de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption. Cette analyse, laissée à l’appréciation souveraine des juges, est cependant discutable dans la mesure où le locataire bénéficie d’un second droit de préemption si la vente se fait à un prix inférieur à l’offre.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 07-20815, statut sur le sort d’une clause pénale insérée dans le mandat de vente d’une agence immobilière, suite au refus des vendeurs de signer le compromis de vente. L’agent immobilier avait pourtant trouvé un acquéreur à un prix supérieur au mandat ! En première instance, le TGI de Paris avait condamné le vendeur récalcitrant à verser l’intégralité de la clause pénale prévue au mandat, soit un montant de 50 000€. La cour d’appel, quant à elle, utilise son pouvoir de modération, considérant que « les peines et soins de cette agence et l’énergie qu’elle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle qu’elle aurait perçue si l’opération s’était réalisée… » et a réduit la clause pénale à 20 000€. Ainsi, peu importe la clause pénale stipulée au mandat, ce qui importe c’est le réel préjudice justifié par l’agent immobilier.
