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La Cour de cassation a pu juger, dans un arrêt du 21 janvier 2021 n°19-25388, qu’aux termes du premier alinéa de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs, ainsi que la gestion de services d’intérêt commun. Selon l’article 63 du décret du 17 mars 1967, cette union peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.

Il en résulte, selon les Hauts magistrats, que la propriété de l’union de syndicats des éléments d’équipement communs dont elle assure la gestion et l’entretien est une simple faculté, de sorte que celle-ci peut également être répartie entre les copropriétaires des syndicats la composant ou entre les copropriétaires d’un seul syndicat, les autres en ayant l’usage.

Le Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine est paru au JO du 13 janvier 2021. Ce décret modifie le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le logement est ainsi qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2/an (le plafond actuel de la classe F du DPE).

Les dispositions de ce décret entreront en vigueur le 1er janvier 2023. Elles ne s'appliqueront toutefois qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date.

Le Décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives est venu préciser la portée du dispositif et les critères d’éligibilité.

Ainsi, les entreprises qui ne peuvent encourir d'intérêts, pénalités ou toute mesure financière ou encore d'actions, sanctions ou voies d'exécution forcée, ou encore mesures conservatoires en raison du retard ou défaut de paiement de loyers ou charges locatives du fait d'une mesure de police administrative prise dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire ou de sortie de l'état d'urgence sanitaire sont les entreprises de moins de 250 salariés avec un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros et une perte de chiffre d'affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020.

Le décret précise que pour bénéficier de ce dispositif de protection, les personnes morales ou physiques éligibles (restaurants, salles de sports, etc.) doivent attester qu’elles remplissent l’ensemble des conditions requises en produisant une déclaration sur l’honneur.

Celle-ci doit être accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social qui permet de justifier des conditions relatives à l’effectif salarié et au montant du CA.

Les Décrets n°2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers et n°2020-1610 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique sont parus au J.O du 18 décembre 2020.

Le premier décret revoit la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation cadrant les diagnostics de performance énergétiques afin de prendre en compte la pleine entrée en opposabilité de ces diagnostics dont la date est finalement fixée au 1er juillet 2021. Il prévoit des dispositions relatives à l'établissement des diagnostics, notamment dans les bâtiments d'habitation collectifs, et à leur contenu. Il intègre les nouvelles obligations et mentions instituées par la loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat sur l'affichage dans les annonces immobilières de l'estimation des dépenses énergétiques théoriques et des futures obligations liées aux logements à consommation énergétique excessive.

Le second décret réglemente la durée de validité des diagnostics de performance énergétique. Il prévoit une durée de validité générale de dix ans. Des dispositions particulières sont introduites pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur de la pleine opposabilité des DPE.

Ainsi, lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021 leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

-  Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;

- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont quant à eux valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat le 1er octobre 2020 (Page 4460) fait une synthèse intéressante concernant la question de la pose de caméras de vidéosurveillance sur des parties communes à jouissance privative. Cette réponse rappelle que la loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative à l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu'il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

En conséquence, l'installation de caméras de vidéosurveillance dans les parties communes d'un immeuble en copropriété doit en principe faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. De tels travaux, avec mise en place d'une installation fixe affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, doivent être spécialement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant de l'installation des caméras et indépendamment de leur orientation, certains juges du fond ont ainsi pu qualifier « d'emprise sur les parties communes » la présence d'une caméra fixée à la façade de l'immeuble et dirigée sur une terrasse à jouissance privative (Tribunal de Grande Instance de Créteil, juges référés, 14 octobre 2014, n° 14/01038).

De manière générale, la pose d'installations sur un balcon à jouissance privative entraînant le percement du mur de façade nécessite une autorisation de l'assemblée générale (Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre, section D, 22 janvier 2013, n ° 11/05335). 

Certes, à titre exceptionnel, une telle autorisation n'est pas requise pour des menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée (Civ. 3ème, 6 décembre 1965, Chambre civile 1, Bulletin n° 674), affectant des éléments mineurs de celle-ci (Civ. 3ème, 12 juillet 1995, n° 91-14507), ou d'aspect discret par leurs formes et dimensions et fixés par un ancrage léger et superficiel (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20079).

Mais, en tout état de cause, constitue un trouble manifestement illicite l'installation par un copropriétaire, en-dehors de tout consentement donné par les autres copropriétaires, d'un dispositif de vidéosurveillance orienté sur un chemin, partie commune, susceptible d'être emprunté par l'ensemble des copropriétaires et portant dès lors, atteinte au droit au respect de leur vie privée garanti par l'article 9 du Code civil et au libre exercice par les copropriétaires de leurs droits sur les parties communes (Civ. 3ème, 11 mai 2011, n° 10-16967, confirmant l'arrêt de la Cour d'appel de Bastia, Chambre civile B, 24 février 2010, n° R.G. : 09/00124).

L'article 9 dernier alinéa du décret du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés notamment dans les mandats lorsqu'il intervient dans leur conclusion.

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2020, pourvois n°19-14025 et 19-14112, juge qu’à défaut de respect de cette disposition d’ordre public et faute de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne signataire de ce mandat, celui-ci doit être considéré nul.

 Ce défaut de mention dans le mandat et sa nullité privent l’agent immobilier de son droit à honoraires.

La Haute Cour précise que cette nullité est proportionnée à l'objectif poursuivi par les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. En effet ces textes visent à organiser l'accès à la profession d'agent immobilier, d'assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et à protéger le mandant. Ainsi, ce dernier doit pouvoir s'assurer que la personne à qui il confie un mandat est habilitée par l'agent immobilier, qu’il est titulaire de l'attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt détaillé du 12 novembre 2020 n°18-00218, revient sur les nullités applicables au formalisme du mandat Hoguet. Dans cette affaire le mandat litigieux ne mentionnait pas le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et la dénomination sociale et l’adresse de l’entreprise, l’activité exercée, le nom et l’adresse du garant. Par ailleurs, le mandant soutenait que l’exemplaire du mandat qui lui avait été remis ne comportait pas le numéro d’inscription sur le registre des mandats. En outre, la société mandante affirmait que la clause d’exclusivité n’était pas stipulée en caractères très apparents.

Enfin elle prétendait que le mandat ne comportait pas l’indication de la partie qui avait la charge de la rémunération. Il convient à cet égard de rappeler que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Ainsi les juges parisiens considèrent que doivent être sanctionnées par une nullité absolue insusceptible de régularisation l’absence de numéro de la carte professionnelle et l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle, nullité conduisant à la restitution par l’agence à son mandant de plus de 150 000€ d’honoraires !

La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 octobre 2020 n°19-21732, a jugé qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion et qu'un tel droit peut avoir pour objet l'apposition d'enseignes sur les parties communes de la copropriété.

La cour d’appel avait pourtant relevé que la pose des enseignes n’avait jamais été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et que le règlement de copropriété ne contenait aucune stipulation sur ce point.

En l’espèce, la cour d’appel a jugé que « la société copropriétaire [d’un local commercial] ayant accompli sans interruption depuis plus de trente ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis, par usucapion, un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes ».

Une loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire a été publiée au Journal Officiel de ce dimanche 15 novembre.

Son article 14 retiendra particulièrement notre attention. Il est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative de fermeture en raison de la crise sanitaire. Ce texte dispose notamment que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police ces personnes ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

De même, le texte prévoit que « pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. »

Ce texte s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de fermeture administrative.

Dès lors, les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai de deux mois (précité).

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre de ce locataire commercial ou professionnel pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la fin de ce délai de deux mois qui suit la mesure de police administrative.

Notons toutefois qu’un décret doit préciser les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées par cette protection ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 5 novembre 2020 n°19-10857, retient la responsabilité de la société THYSSENKRUPP en jugeant que celui qui est chargé de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil ; y compris pour les avaries survenant entre deux visites périodiques.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juillet 2020 n°19-17465, censure le tribunal d’instance de Paris 17ème qui avait cru pouvoir faire supporter au syndic les frais de contentieux liés au recouvrement de charges.

La Haute Cour juge qu’il n’était pas démontré que le syndic avait commis une faute dans l’exécution de son mandat, c’est-à-dire en exposant des frais de recouvrement inutiles. Dans cette affaire le syndicat des copropriétaires avait assigné son ancien syndic pour demander le remboursement de frais qui n’avaient finalement pas été mis à la charge du copropriétaire débiteur.

En conclusion, les frais qui ne sont pas jugés nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas pour autant des frais inutiles constitutifs d’une faute du syndic.

La cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 7 octobre 2020 n° 19-04625, rappelle un principe trop souvent oublié par les juges de première instance.

Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire stipulée au bail, dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer (2 mois) sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.

En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement ; le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.

Au visa des articles 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et 4 du décret du 3 mai 2006, la Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 24 septembre 2020 n°19-14762, rappelle qu’en cas de modification des statuts d’une association syndicale libre (ASL), la publication d’un extrait des statuts au Journal officiel n’est pas nécessaire, sauf lorsque la modification porte sur le nom, l’objet ou le siège de l’association.

L’article L.145-46-1 du code de commerce dispose notamment que « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée ».

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 27 mai 2020 n°19-09638 juge que le bailleur étant tenu, dans sa notification au preneur d’indiquer le prix et les conditions de vente qui l’engagent, le bailleur peut entamer des démarches aux fins de commercialisation de son bien, afin de déterminer sa valeur et de vérifier l’existence d’un marché.

La cour ajoute que le seul fait que le prix proposé paraisse excessif au regard des prix du marché, ne peut suffire à constituer un motif de nullité, sauf fraude caractérisée.

Enfin les magistrats retiennent que le seul fait que l’offre de vente mentionne en sus du prix principal, le coût des honoraires de l’agent immobilier, sans introduire de confusion dans l’esprit de l’acquéreur, alors qu’ils ne sont pas dus, ne saurait être une cause de nullité de l’offre de vente. Cette position semble quelque peu différente d'une jurisprudence bien établie jusque là en matière de congé d'habitation.

Actualités

Copropriété : Modalités de cession de parties communes spéciales

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er juin 2022 n°21-16232, juge que la cession d’une partie commune spéciale doit être soumise aux votes des seuls copropriétaires disposant de tantièmes de propriété sur cette partie commune.

En effet, la Haute Cour prend la peine de viser notamment l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. » En l’espèce il s’agissait de la cession d’un couloir commun dans un bâtiment.

Bail d’habitation : Erreur de régime juridique dans le congé vente

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 17 mars 2022 n°21-101165, censure les magistrats de première instance (Fréjus) qui avaient cru pouvoir valider un congé fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et avaient ordonné l’expulsion de la locataire.

Dans cette espèce le bail était expressément exclu du régime juridique de la loi de 1989, puisque consenti à une personne morale (conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation). Dans ces conditions les magistrats de la cour considèrent que le congé pour vente délivré ne pouvait pas se contenter de viser l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régime inapplicable en l’espèce.

Ce congé aurait dû viser l’article 1736 du Code civil et les termes de la clause du contrat relative à la durée du bail et aux modalités pour donner congé.

Transaction : Profession de l’acquéreur et rétractation SRU

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 16 février 2022 n°20-2337 que l'acquéreur professionnel ne peut pas profiter du bénéfice du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Pour mémoire l'alinéa 1er de ce texte dispose : "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte."

Dans cette espèce les magistrats ont relevé que l’acquéreur avait mentionné dans l'avant-contrat sa profession de promoteur, qu'il s'était ensuite substitué à la vente une société, dont il était le gérant et dont l'activité était celle d'un marchand de biens, et qu'il recherchait des bureaux pour y installer son entreprise.

Transaction : Droit absolu à indemnisation de l’agent immobilier

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 19 janvier 2022 n°20-13619 que l’agent immobilier peut toujours obtenir l’indemnisation de la perte de ses honoraires par l’octroi de dommages-intérêts de la part de l’acquéreur fautif dans la non-réalisation de la vente. Cet arrêt précise que la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, l’application des articles 1240 et 1241 du Code civil (anciens 1382 et 1383) ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation dans la promesse.

La Cour d’appel de REIMS, censurée, avait cru pouvoir juger et déduire des promesses signées que l’indemnisation du mandataire était subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi judiciairement avec succès contre l’acquéreur, aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée.

Copropriété : Recouvrement de charges et mise en demeure fructueuse

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022 n°20-20866, censure le jugement de première instance qui avait cru pouvoir condamner un copropriétaire et ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour la Haute Cour le copropriétaire avait réglé des acomptes dans le délai de 30 jours suivant la réception de la mise en demeure prévue par cet article 19-2.

Quand bien même il ne justifiait pas avoir soldé sa dette, puisqu'il restait débiteur de la somme de 2 064,60€ au titre des charges arriérées, le juge aurait dû rechercher si la mise en demeure n'avait pas « été fructueuse », au sens de l’article 19-2 !

Voici une décision qui risque de mettre un coup d’arrêt à la portée de cette disposition, dès lors que le copropriétaire débiteur aura versé une somme quelconque dans les 30 jours suivant la mise en demeure que lui aura adressée le syndicat des copropriétaires…

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