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La Cour de cassation dans un arrêt du 22 juin 2017 n°16-15195 juge que pour être régulière l'opposition du syndicat à l’occasion d’une vente doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (pour la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat à l'occasion de la cession de plusieurs lots).

La Chambre criminelle de la Cour de cassation a pu juger dans un arrêt du 28 mars 2017 n°15-86509 que le harcèlement moral d'une concierge par un membre du conseil syndical ne s'inscrit pas dans une relation de travail, il n'est donc pas constitutif du délit visé à l'article 222-33-2 du code pénal. La Haute instance rappelle que le copropriétaire mis en cause n’est ni l’employeur, ni un collègue de travail de la plaignante mais un utilisateur des services de la plaignante, le conseil syndical étant un simple organe de contrôle et d’assistance du syndic au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Une autorisation permettant la présence de vélos dans la cour intérieure avait été votée par l’assemblée générale des copropriétaires sans modification préalable du règlement interdisant la dépose d’objet ou véhicule dans les parties communes.

La Cour d’appel de Versailles avait jugé que les stipulations du règlement devaient s’imposer au syndicat comme aux copropriétaires aussi longtemps qu’elles n’avaient pas été annulées ou abrogées. Qu’en faisant voter une résolution qui contrevenait à ses stipulations sans avoir au préalable fait procéder à la modification de ce règlement, le syndicat des copropriétaires et son syndic avaient commis une faute de nature à engager leur responsabilité envers les copropriétaires qui ont subi un préjudice en découlant.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 mars 2017 n°15-22185 juge au contraire que l’absence de contestation de la décision ayant autorisé la présence de vélos prive les copropriétaires d’une action en responsabilité contre le syndic et le syndicat.

Un décret du 9 mai 2017 n°2017-923 (paru au JO du 10 mai) rend obligatoire, à partir du 1er juin 2017, un document d’information des locataires faisant l’objet d’une procédure judiciaire  d’expulsion. Ce décret crée une nouvelle formalité à la charge de l’huissier de justice dans le cadre de la délivrance des assignations aux fins de constat ou du prononcé de la résiliation des baux de la loi du 6 juillet 1989 (vides et meublés).

Ce document d’information doit mentionner l’importance de se présenter à l’audience, les date, horaire et lieu de celle-ci, ainsi que la possibilité de saisir le bureau de l’aide juridictionnelle et les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions, et leurs adresses. Cette formalité est respectée par la remise au locataire, en main propre ou, à défaut, par le dépôt dans sa boîte aux lettres.

Une pièce de plus à ajouter dans les dossiers de procédure et un risque de plus d’irrégularité dans la procédure d’expulsion…

 

La chambre sociale de la Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2017 n° 16-26853 juge que le licenciement pour motif économique d’un gardien-concierge ou employé d’immeuble par le syndicat des copropriétaires n’est pas soumis aux dispositions du code du travail sur le licenciement économique (ordre des licenciements, reclassement, etc.).

Ainsi la Haute Cour confirme la position de la cour d’appel d’Aix en Provence en énonçant « qu’un syndicat de copropriétaires n'étant pas une entreprise au sens des dispositions de l'article L. 1233-1 du code du travail, le licenciement de la salariée, même s'il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique ».

Si l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat » (en cas de départ en cours d’assemblée par exemple) il ne prévoit rien concernant la possibilité pour le mandataire de subdéléguer ce droit de vote.

La Cour de cassation dans un arrêt du 30 mars 2017 n°16-13249 précise que si la subdélégation de mandat de vote est possible, celle-ci doit cependant résulter d’une autorisation expresse et écrite du copropriétaire ayant donné mandat.

L’arrêté du 10 janvier 2017 (notre Newsletter n°280) avait sans nul doute besoin de certaines clarifications. Celles-ci ont été apportées par la Directrice générale de la DGCCRF, quand bien même cette dernière n’a aucun pouvoir normatif. Parmi les précisions pratiques intéressantes apportées par cette autorité, on relèvera les informations concernant le Web. Ainsi, l’administration centrale nous précise que :

- le barème doit être accessible « en deux clics maximum » au sein d’un onglet explicite figurant sur la page d’accueil du type « nos tarifs », « nos honoraires » ou « notre barème d’honoraires ».

- Lorsque l’agence communique sur son activité sur des réseaux sociaux du type Facebook sans y publier des annonces immobilières, un renvoi vers le site Internet de l’agence permettant de consulter le barème suffit, à condition d’y accéder en trois clics maximum.

- Enfin, les annonces immobilières dématérialisées devront contenir un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce comportant un intitulé du type « consulter nos tarifs » renvoyant directement vers le barème de l’agence.

Enfin, il n’est plus possible d’afficher « prix nous consulter », quelque soit le type de bien proposé.

La loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique dite loi « Sapin 2 » instaure une obligation de transparence en cas de démarchage ou de publicité pour des investissements immobiliers ouvrant droit à certains dispositifs de réduction d’impôts (Pinel ou Censi Bourvard par exemple).

Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location bénéficiant de réductions d’impôts doit permettre raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement et doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. La mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement et s'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.

Le manquement à cette nouvelle obligation pourra être sanctionné par une amende administrative pouvant aller jusqu’à 100 000€.

Une gardienne licenciée soutenait que lorsqu'un syndicat des copropriétaires congédie un salarié d'immeuble en raison de la suppression de son poste il doit justifier d'un motif économique et rechercher les possibilités de reclassement du salarié, à défaut le licenciement prononcé serait sans cause réelle et sérieuse.

La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2017 n°15-26853 affirme au contraire qu'un syndicat de copropriétaires n'est pas une entreprise au sens des dispositions de l'article L.1233-1 du code du travail. Dès lors, le licenciement de la gardienne, même s'il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique.

Avec 224 articles et un titre II au nom fourre-tout… Mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté dite LEC du 27 janvier 2017 (publiée au JO du 28 janvier 2017) modifie certains aspects de la loi Hoguet (refonte du CNTGI notamment), des baux d’habitation mais également de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, l’article 10-1 relatif aux frais nécessaires au recouvrement et à l’état daté est modifié. La LEC précise désormais que non seulement le coût de l’état daté sera plafonné par décret mais également le coût des mises en demeure et des frais de relance facturés par le syndic (la rédaction issue de la loi dite Alur était jusque là ambiguë). 

Le texte prévoit également que l’administrateur provisoire peut, passé un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné́ syndic de la copropriété́ administrée. Il prévoit également que l’administrateur provisoire, à l’occasion de sa mission, peut avancer des fonds au syndicat des copropriétaires (tout comme le syndic provisoire). 

La LEC modifie également le CCH concernant l’immatriculation des copropriétés et dispose que « Pour faciliter l’information des acquéreurs de lots de copropriété́ et accomplir la mission qui leur est confiée en application de l’article L. 711-5, les notaires ont accès à l’ensemble des données du registre ()». Cette mesure crée ainsi une distorsion avec les informations dont disposent les agents immobiliers pour rédiger les promesses de vente de lots de copropriété…

Pour mémoire la loi Alur a modifié l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet et a notamment introduit une obligation imposant au professionnel de la transaction de préciser dans son mandat les moyens employés et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes à la vente du bien objet du mandat. De même, lorsque le mandat est exclusif il doit préciser les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée et les modalités de compte rendu à son mandant.

Dans un arrêt du 19 janvier 2017 RG n°15-01206 la cour d’appel de Versailles a justement prononcé la résolution d’un mandat d’une agence ORPI au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve du respect des ses engagements contractuels (communiquer sous 3 jours le bien aux agences du réseau, faire figurer le bien sur le site Internet ORPI sous 7 jours, réaliser les actions publicitaires nécessaires à la vente, apposer un panneau publicitaire sur le bien à vendre et informer sous huitaine le mandataire de l'accomplissement du mandat). Les juges versaillais jugent ainsi qu'il doit être considéré que l'agence a adopté une position d'attente pour proposer à sa cliente une baisse du prix de vente...

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 30 novembre 2016 n°15-24024 rejette la demande de l’agent immobilier en paiement de ses honoraires au motif que le mandat de recherche mettait les honoraires à la charge de l’acquéreur, sans en préciser le montant et en faisant simplement référence au barème affiché en agence. Pour la Haute Cour, cette mention ne satisfait pas à l'obligation d'énoncer dans le mandat les conditions de détermination de la rémunération du professionnel (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). 

Au Journal Officiel du 29 décembre 2016 est paru l’arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Cet arrêté a pour objet d’intégrer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires l’existence du fonds travaux institué par la loi Alur et figurant à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

De nouveaux comptes sont notamment inventoriés :

En classe 1 : 105 Fonds de travaux

En classe 4 : 450-5 Copropriétaire - fonds de travaux

En classe 7 : 705 Affectation du fonds de travaux

Cet arrêté publié in extremis entre en vigueur le 1er janvier 2017, tout comme le fonds travaux.

Le Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est enfin paru au JO du 23 décembre 2016, tel un cadeau de noël pour les syndics, 2 ans et demi après son instauration par le loi Alur…

Ce décret entre en vigueur dès le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d'habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l'encontre du syndic. En cas de vente d'un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Sans elle le délai de réflexion ou de rétractation de l’article L.271-1 du CCH ne peut courir.

Rappelons que selon l'article 8-2 de la loi de 1965, le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Le contrat du syndic doit prévoir une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité doit être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Chaque année, le représentant légal (syndic ou administrateur) procède à la mise à jour des informations de la fiche. Les données correspondantes doivent être établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Les petits SDC relevant de l'article 14-3 alinéa 2 de la loi de1965 ne sont toutefois pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

Actualités

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

Profession : Travailleur indépendant et requalification en contrat de travail

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2019 a jugé qu’il existait un « faisceau suffisant d’indices » pour requalifier en contrat de travail la relation entre un chauffeur VTC et la plateforme UBER !

Cet arrêt retentissant pourrait avoir d'importantes répercussions, notamment dans le milieu de l’immobilier et sur certains contrats d’agents commerciaux.

La Cour de cassation avait déjà tranché en ce sens pour des livreurs à vélos dans son arrêt du 28 novembre 2018 n°17-20079. Pour mémoire cet arrêt rappelle que le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné.

Transaction : Le contenu du mandat influe sur sa nature juridique

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2018 n°17-14009 rappelle que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément.

La Cour rappelle qu'un tel mandat, dès lors qu'il ne prévoit pas cette clause expresse, peut valablement être signé par un seul des époux.

Cependant dans cette espèce la Haute Cour relève que le mandataire avait le pouvoir, notamment, d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur. Dès lors pour les magistrats un tel mandat ne constitue pas un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil que chacun des époux aurait eu le pouvoir d'accomplir seul.

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