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Au Journal Officiel du 29 décembre 2016 est paru l’arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Cet arrêté a pour objet d’intégrer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires l’existence du fonds travaux institué par la loi Alur et figurant à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

De nouveaux comptes sont notamment inventoriés :

En classe 1 : 105 Fonds de travaux

En classe 4 : 450-5 Copropriétaire - fonds de travaux

En classe 7 : 705 Affectation du fonds de travaux

Cet arrêté publié in extremis entre en vigueur le 1er janvier 2017, tout comme le fonds travaux.

Le Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est enfin paru au JO du 23 décembre 2016, tel un cadeau de noël pour les syndics, 2 ans et demi après son instauration par le loi Alur…

Ce décret entre en vigueur dès le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d'habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l'encontre du syndic. En cas de vente d'un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Sans elle le délai de réflexion ou de rétractation de l’article L.271-1 du CCH ne peut courir.

Rappelons que selon l'article 8-2 de la loi de 1965, le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Le contrat du syndic doit prévoir une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité doit être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Chaque année, le représentant légal (syndic ou administrateur) procède à la mise à jour des informations de la fiche. Les données correspondantes doivent être établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Les petits SDC relevant de l'article 14-3 alinéa 2 de la loi de1965 ne sont toutefois pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

Le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location est paru au JO du 21 décembre 2016.

Ce texte permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.

Ce décret, pris en application de la loi Alur, détaille la façon dont les communes qui le désirent peuvent définir des zones géographiques dans lesquelles la mise en location d'un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire même à une autorisation préalable de location.

Dès la publication de ce décret, la FNAIM et l’UNPI se sont insurgées contre cette énième contrainte qui va complexifier, une fois n’est pas coutume, le marché locatif.

Le FNAIM exige même de la Ministre du logement que « les professionnels soient exonérés de cette obligation » alors que ceux-ci sont, il est vrai, déjà garants de la décence des logements dont ils ont la gestion.

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23234, rendu au visa des dispositions combinées des articles 4 de la loi Hoguet et 9 du décret de 1972, a validé le mandat signé par un négociateur immobilier. Pour la Haute Cour « l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat ». Dans cette espèce le négociateur disposait d’une attestation mentionnant qu'il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties.

A contrario, il faut déduire de cet arrêt que les mandats signés par des négociateurs ne disposant pas d’attestation professionnelle, ou d'une attestation limitée, seraient nuls.

Par un arrêt du 25 novembre 2016, RG n°15-21852 la cour d’appel de Paris rappelle que l'acquéreur d'un bien obligé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt doit démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de prêt est conforme aux caractéristiques prévues à la promesse de vente.

En l’espèce les acquéreurs n’avaient satisfait à aucune de leurs obligations ; Ainsi ils ne justifiaient pas avoir remis au notaire l'attestation de dépôt de leur demande de prêt dans le délai imparti, et ils ne l'ont pas davantage tenu informé de l'accord ou du refus de prêt avant la date butoir prévue à la promesse. Il est ainsi établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie par la faute des acquéreurs qui donc été jugés redevables de la clause pénale.

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23534 déclare nul un mandat de recherche exclusif dans lequel il était stipulé que le mandat « se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par LRAR au moins quinze jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées".

Pour la Haute Cour une telle clause limite l'exercice de la faculté de résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, et contrevient donc aux exigences impératives de l'article 78, alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 qui impose une seule période d’irrévocabilité de 3 mois au terme de laquelle le mandat peut être dénoncé.

Ainsi ce mandat n'ouvre droit ni à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat.

Par un arrêt du 20 octobre 2016 n°15-22680 la Cour de cassation vient préciser que lorsqu’un arrêté de péril vise les seules parties communes d’un immeuble en copropriété (et non les parties privatives), la suspension des loyers vaut pour tous les lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

Pour mémoire le code de la construction et de l’habitation (article L.521-2 al.3) dispose que « pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité ou par un arrêté de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ». 

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, prévoit désormais qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 novembre 2016 n°15-24552, vient préciser que cette majoration s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de la loi Alur, quand bien même le bail aurait été conclu avant celle-ci. La Haute Cour justifie sa décision par le fait que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Dans un arrêt du 28 septembre 2016 n°15-19313 la Cour de cassation rappelle avec vigueur sa jurisprudence sur la remise du mandat signé à distance.

La Cour de cassation juge qu’en l’absence de date certaine du mandat, la formalité de son enregistrement chronologique n’est pas régulièrement accomplie, de sorte qu’il est nul. L’arrêt constate qu’il n’est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple, que l’agent immobilier ait effectivement expédié le mandat par la Poste à la date déclarée, l’exemplaire du mandat destiné au mandant, qui lui indique l’avoir reçu ultérieurement. 

Pour la Cour de cassation il résulte qu’à défaut de date certaine, le mandat était nul. Est-ce à dire que les mandats exclusifs ou comportant une clause pénale doivent systématiquement être adressés par LRAR ? Certains ont déjà franchi le Rubicon de l'impossible… A quand un mandat électronique ?

La cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 27 août 2016 RG n°15/04309 juge que l’acquéreur qui refuse de réitérer la vente sans motif réellement légitime (ses arguties n’ayant pas été retenues par la cour) commet une faute à l’égard du vendeur (de nature contractuelle), mais également de manière délictuelle à l’égard de l’agence immobilière qui a perdu, par son seul comportement fautif, son droit à rémunération découlant de sa mission d’entremise. Dans cette espèce le fait que les vendeurs n’aient pas demandé l’exécution forcée de la vente est jugé sans incidence sur le droit à indemnisation du professionnel immobilier.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 7 octobre 2016 RG n°14/16878 rappelle le caractère consensuel de la vente immobilière en droit français et juge que la vente est parfaite dès lors que les parties ont échangé leurs consentements et que toutes les conditions suspensives d’usage ont été accomplies. Les juges parisiens condamnent ainsi l’acheteuse, qui refusait de réitérer la vente, au versement de la clause pénale et à 10 000€ de dommages intérêts au profit de l’agence immobilière, intermédiaire.

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 septembre 2016 n°15-22593, confirmant la cour d’appel de Dijon, décide que ne constitue pas un excès de pouvoir la décision de l'assemblée générale autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l'entretien courant de l'immeuble.

Dans cette affaire deux copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d'assemblée générale donnant aux membres du conseil syndical l'autorisation de réaliser divers travaux d'entretien des parties communes de la résidence.

La loi dite Alur du 24 mars 2014 a modifié l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en rendant obligatoire la constitution d'un fonds de travaux dont le montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Ce même article dispose que « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot ». Un parlementaire a interrogé le gouvernement, lui demandant s'il entendait limiter la portée de cette disposition pour permettre la récupération par le copropriétaire vendeur de la part non dépensée du fonds de travaux, en cas de vente d'un lot.

La réponse est apportée de manière négative dans une Réponse Ministérielle n°94652 du 13 septembre 2016 (JOAN Q, 13 sept. 2016, p. 8221) en ces termes : « En instaurant ce fonds de travaux, le législateur a donc souhaité mettre l'accent sur le maintien en bon état des parties communes par les copropriétaires. Cet objectif touchant à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants est un motif d'intérêt général justifiant le fait que les sommes versées restent acquises au syndicat. Le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au lot figure dans les informations transmises par le vendeur à l'acquéreur au moment des transactions immobilières. Le vendeur pourra donc faire valoir l'existence de ce fonds de travaux au moment de la négociation du prix de vente ce qui compensera le fait que les sommes ne lui sont pas remboursables. Ces négociations entre vendeur et acquéreur sont possibles sans qu'il soit nécessaire que la loi le précise. Enfin, le dispositif du fonds de travaux entrant en vigueur au 1er janvier 2017, il semble prématuré de l'assouplir, avant même son entrée en vigueur, sans une évaluation préalable des effets de la mesure ».

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Une copropriétaire qui a donné mandat au sens de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 peut-elle contester les décisions d’assemblée générale qui ont été votées postérieurement au départ de sa mandante en cours d’assemblée ? Autrement dit, peut-elle être considérée comme défaillante au sens de cet article 42 en pareille circonstance ?

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure partielle, a été amenée à répondre par l’affirmative à cette question (Cass. 3ème civ. 8 septembre 2016 n°15-20860) .

La Haute Cour, confirmant l’analyse de la cour d’appel de Paris (1er octobre 2014) a ainsi jugé qu’une copropriétaire peut contester les décisions n°6 à 24 votées en assemblée générale puisque sa mandataire avait quitté l'assemblée en cours après l'adoption de la cinquième décision, sans remettre son pouvoir à une autre personne.

La décision aurait naturellement été différente si la porteuse du mandat de vote avait remis son pouvoir à un tiers présent ou si elle n’avait pas manifesté son départ en cours d’assemblée. En effet, un copropriétaire ou un mandataire quittant l’assemblée avant la fin de la séance doit être considéré comme présent et ayant voté en faveur des résolutions inscrites à l’ordre du jour, si son départ n’a pas été formalisé (Cass. 3ème civ. 10 décembre 1985 n° 84-13937).

Par ailleurs rappelons que chaque copropriétaire peut choisir librement la personne qui le représentera à l’assemblée générale, qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire, d’un locataire de l’immeuble ou même d’une personne totalement étrangère à la copropriété (le syndic et ses proches ne peuvent toutefois pas être porteurs de pouvoir). La jurisprudence a admis la validité du mandat impératif ; et peu importent les discussions ou les éléments nouveaux intervenant dans les débats en cours d’assemblée.

Pour autant la Cour de cassation rappelle dans ce même arrêt du 8 septembre 2016 que le caractère impératif du mandat de vote (de l’article 22 de la loi de 1965) est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote réellement exprimé par le mandataire lors de la tenue de l’assemblée.

Ainsi, le mandataire d'un copropriétaire n'est pas tenu, lors d'une assemblée générale, de respecter les consignes de vote qu'il a reçues (au risque d’engager sa responsabilité à l’égard du copropriétaire mandant).

Par voie de conséquence, le copropriétaire absent, dont la volonté exprimée dans le mandat n'a pas été respectée, ne peut pas être considéré comme « opposant » à une décision, même s'il voulait voter CONTRE et que son mandataire a voté POUR (en ce sens déjà CA de Paris 23ème ch. B 31 mai 2000, n°1998-21722).

La Cour précise d’ailleurs que le syndic (le plus souvent secrétaire de séance) n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat de vote.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 6 juillet 2016 n°15-18763 que le juge des référé, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour trancher la validité d’un mandat de vente non exclusif. En l’espèce l’immeuble avait été vendu par l’entremise d’une autre agence à un acquéreur qu’elle avait présenté pendant la durée de son mandat et dont l’offre d’achat avait été refusée par le vendeur qui l’estimait trop basse. L’agence avait assigné (à tort) son mandant devant le juge des référés en paiement d’une provision égale à la clause pénale. Elle est déboutée de sa demande et devra donc initier son action devant le juge du fond.

Actualités

Bail d’habitation : Travaux du bailleur et (non) indemnisation du locataire

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 21 mai 2019 n° 18-01990 juge que le locataire ne peut demander une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait des travaux réalisés par son bailleur pendant un an, dès lors qu'il a accepté dans son bail de souffrir ces travaux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux.

Certes en application de l’article 4 de la loi de 1989 la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours est réputée non écrite.

Cependant en l’espèce le bail ne relevait pas du régime de la loi de 89 puisque la société locataire était une personne morale qui avait pris à bail l'appartement afin d'y loger un dirigeant.

Copropriété : Décret Elan sur le fonctionnement des copropriétés

Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

Transaction : Mandat de recherche et achat par une autre agence

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 14 mai 2019 RG n°17-13526 condamne à 7000€ de dommages et intérêts les acquéreurs qui ont acheté sans le concours de l’agence après avoir pourtant fait une offre (refusée) par son intermédiaire.

La cour provencale fait ici une juste application de la clause figurant dans le mandat de recherche signé avec l’agence : 

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. » 

Dans cette affaire les acquéreurs indélicats se retrouvent à devoir régler les honoraires de la seconde agence et des dommages-intérêts à la première agence à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche…

Profession : RGPD et protection des données des clients

La formation restreinte de la CNIL a prononcé une sanction de 400 000 euros à l’encontre de la société SERGIC dans une délibération du 28 mai 2019 pour avoir insuffisamment protégé les données des utilisateurs de son site web et mis en œuvre des modalités de conservation des données inappropriées.

 

En effet, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site www.cergic.com indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur.

Un contrôle a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.

 

La CNIL a considéré d’une part que la société SERGIC avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD et d’autre part que cette société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements.

Copropriété : Notification du PV avec la feuille de présence

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 14 mars 2019 RG n°17-02923 rappelle qu’ aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au syndic de notifier le procès-verbal des décisions d’assemblée générale avec la feuille de présence.

Certes il résulte de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes . 

Si la feuille de présence constitue bien une annexe du procès-verbal d’assemblée générale avec lequel elle doit être conservée (article 14 du même décret), celle-ci n’a pas à être notifiée avec le PV.

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