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Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru. Depuis plusieurs années est dénoncé le formalisme du droit de la copropriété générant des coûts importants liés notamment aux frais d'envoi des convocations d'assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d'assemblées générales et de mises en demeure. La loi Alur avait introduit un article 42-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Ce décret d’application complète ainsi l'article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 afin que le syndic dispose d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois.Il modifie l'article 64 du décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ; il supprime la référence à la télécopie, cette technique de notification n'offrant qu'un faible niveau de sécurité juridique selon le préambule du décret.Il crée quatre articles, 64-1 à 64-4, afin de préciser les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation. Il modifie enfin l'article 65 afin que les copropriétaires, ayant au préalable manifesté leur accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée, déclarent au syndic leur adresse électronique.

Par un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-19858 la Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel de Versailles qui a relevé que l'article 11 du règlement de copropriété stipulait que l'assemblée générale devait désigner son président et deux scrutateurs ; elle a cependant constaté qu'il résultait des attestations de copropriétaires présents à l'assemblée qu'aucun n'avait souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l'élection des membres du bureau. La cour d'appel a donc retenu, à bon droit selon la Haute Cour, qu’en l'absence d'obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs et en raison de l'impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, l'assemblée générale ne devait pas être annulée pour ce seul motif.

La Cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 25 septembre 2015 n°14-13772 rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. En outre, conformément à l'article 805 du Code civil, l'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais hérité et ne peut être tenu des dettes et charges de la succession. En conséquence la cour rejette la responsabilité de l’héritier (et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation post mortem) qui avait renoncé à la succession du de cujus et qui avait pris la peine de tenir les clés à la disposition du mandataire du bailleur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 septembre 2015 n° 14-16106 a jugé que la régularisation de l'initiative du syndic qui a agi en justice sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires a des limites. Ainsi, la validation des pouvoirs du syndic qui a esté en justice au nom du syndicat, sans mandat de l'AG, ne peut intervenir après l'expiration du délai d'appel. Cet arrêt ne veut pas dire pour autant que le syndic ne peut pas faire appel sans décision de l'assemblée...

La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 9 juillet 2015 n°14-17051 que pour un commerçant, la vente de son fonds de commerce (pharmacie) est en rapport direct avec son activité, de sorte que l'opération est exclue du champ d'application de l’article L.121-22 du code de la consommation sur le démarchage à domicile (sa rédaction antérieure à la loi du 17 mars 2014). Le commerçant, pour éviter de payer les honoraires, soutenait que le mandat aurait dû comporter un coupon de rétractation et que l’agent immobilier ne pouvait pas commencer ses démarches avant l’expiration du délai légal de 7 jours (à l’époque).

Le décret n°2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté a modifié une nouvelle fois la loi du 10 juillet 1965.

La loi Alur a réformé les procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (mandat ad hoc et administration provisoire) et a mis en place de nouveaux outils à disposition des administrateurs judiciaires. Le présent décret est pris pour l'application des articles 63 et 64de cette loi Alur. Il détermine les modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l'administrateur provisoire. Il précise le déroulement de la procédure de mandat ad hoc et les conditions d'exercice de la mission d'administrateur provisoire. Il définit enfin les conditions de mise en œuvre de la procédure d'apurement des dettes, de la procédure d'effacement des dettes et de la procédure d'administration renforcée pour les copropriétés placées sous administration provisoire.

Le décret en profite pour préciser que parmi les travaux d’urgence que le syndic peut engager sans l'autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires figurent désormais « les travaux prescrits par des arrêtés de police administrative relatifs à la sécurité ou à la salubrité publique ».

La cour d’appel d’Aix en Provence retient la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires dans un arrêt du 4 Juin 2015 n°14-10836 rappelant ainsi les conditions de mise en œuvre de l’article 1384 al. 1er du Code civil. Dans cette espèce la victime avait fait une chute dans l'escalier de la résidence. Le rôle actif de l'escalier était démontré (hauteur inégale des marches et impossibilité de distinguer depuis le haut la première marche par sa couleur…) par la demanderesse et aucun élément ne permettait de retenir une imprudence ou une inattention de celle-ci.

Dans un précédent arrêt du 14 mars 2014 n°12-20594 la cour d’appel de Paris avait déjà pu retenir la responsabilité du SDC, gardien de l’escalier, jugeant que « la marche était l'instrument du dommage ».

Une locataire considérait que la présence de squatters dans le hall de l’immeuble l'avait contrainte à quitter les lieux ; elle a donc assigné la bailleresse en réparation de son préjudice de jouissance et en restitution de son dépôt de garantie.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2015 n°14-13385 rejette la responsabilité de sa bailleresse (et ainsi de l’éventuel mandataire) jugeant que le trouble de jouissance résultait de la présence dans les parties communes de l'immeuble de squatters sans lien contractuel avec la bailleresse, celle-ci n'était donc pas tenue de garantir la locataire du trouble que des tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance (en application de l’article 1725 du Code civil).

Dans un arrêt du 26 novembre 2014 n°13-24294, la Cour de cassation a jugé que la notification du délai de rétractation prévu par l’article L.2171-1 du CCH (qui devrait être porté de 7 à 10 jours par la loi MACRON) doit être notifié individuellement à chacun des époux et à défaut que l’avis de réception du courrier recommandé soit signé par les deux époux.

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 mai 2015 n˚14-11851 énonce le principe selon lequel la condition suspensive non assortie d'un terme ne peut conférer à l'obligation un caractère perpétuel. En l’espèce une promesse de vente d’un terrain avait été conclue en 2004 sous la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme, sans date butoir. Le bénéficiaire a finalement assigné les héritiers du promettant en réitération de la vente en 2010 après avoir obtenu un certificat d’urbanisme… La Haute Cour rejette cette demande et déclare la promesse de vente caduque.

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 mars 2014 n°13-10875 retient la responsabilité civile du syndic (à la demande du SDC) qui n’a pas vérifié, avant le démarrage de travaux privatifs de surélévation de l’immeuble, les attestations d’assurance des entreprises devant intervenir. En l’espèce, une SCI avait obtenu l’autorisation de l’AG de réaliser des travaux de surélévation de l’immeuble sous la condition que celle-ci produise les attestations d’assurance idoines à jour avant le commencement des travaux. Or, les travaux ont démarré sans cette vérification du syndic ; la Cour de cassation considère que le syndic a engagé sa responsabilité en privant ainsi le syndicat de la possibilité d’être indemnisé de la défaillance de la SCI et des entreprises.

Dans un arrêt du 5 mars 2015 la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que seul le titre du paragraphe figurait en caractères plus grands et en gras dans le mandat querellé. En conséquence, la Haute Cour juge que les exigences de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet et de son décret d’application de 1972 (article 73) ne sont pas respectées. La clause du mandat est ainsi privée d’efficacité́. Pour mémoire cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 9 avril 2015 n°14-13501 a jugé (et rappelé une jurisprudence ancienne) que l’agent immobilier peut détenir un mandat du vendeur et un mandat de l'acquéreur pour une même opération. Dans ce cas le droit à honoraires s'applique à chacun des deux mandats dès lors que les exigences de la loi Hoguet et de son décret sont respectées. La question du respect du barème de l’agence (non soulevée dans cette espèce) pourrait toutefois poser problème.

Dans un arrêt du 28 janvier 2015 n°13-27050 la Cour de cassation confirme la position des juges d’appel Rennais qui avaient relevé que les vendeurs n'avaient pas signalé à l'agent immobilier l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement. La cour a dès lors jugé et retenu que l’agence n'avait pas à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées.

Ainsi, dès lors que le vendeur déclare que le bien est relié au tout-à-l’égout, le CCH n’impose pas de procédure de contrôle ; dans ce cas, le professionnel immobilier n’aurait pas l’obligation de se livrer à des vérifications plus poussées.

Actualités

Transaction : SCI vendeur non professionnel et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mars 2019 n°18-13673 rappelle que le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel.

A ce titre est qualifié de vendeur professionnel la société civile immobilière qui agit dans le cadre de son objet social, encore faut-il que son objet social prévoit expressément la vente d’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Copropriété : Succession de syndics, article 18-2 et liquidation judiciaire

Dans un arrêt du 20 mars 2019 n°17-22417 la Cour de cassation juge quelorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I du Code de commerce.

Pour la Cour de cassation cette action tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

Transaction : Le dispositif Denormandie précisé

L'arrêté et le décret du 26 mars 2019 relatifs au dispositif d’incitation fiscale dit Denormandie dans l'immobilier ancien sont parus au J.O du 27 mars 2019. Ces textes précisent les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens. En effet, le dispositif fiscal Denormandies'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien énergivore à rénover, pour profiter d'un avantage fiscal (article 226 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Un second arrêté du 26 mars 2019 fixe une liste des communes ouvrant droit à cette réduction d'impôt.

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

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