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Dans un arrêt du 26 janvier 2016 (RG 04 -04570), la cour d’appel de Versailles a condamné un bailleur à indemniser les locataires exposés au risque de saturnisme durant près de 2 ans. Selon les magistrats versaillais, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent (en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002), il se voit donc condamné à verser 1500€ à ses locataires.

Dans un arrêt du 15 octobre 2015 n°14-21395 la Cour de cassation a rappelé que la clause élusive de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente ne peut trouver à s’appliquer si les vendeurs connaissaient le vice affectant le bien vendu et n’en avaient pas informé l’acquéreur (problème de dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux d’un immeuble en zone inondable).

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a inséré après l'article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-9 nouveau ainsi rédigé :

« Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du Code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

Ces dispositions devaient entrer en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi, soit désormais depuis le 18 février 2016.

L'article 16 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement modifie l'article 7-f de la loi du 6 juillet  1989. Ce texte prévoit que  des travaux d'adaptation du logement loué aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision tacite d'acceptation du bailleur. A noter, au départ du locataire le bailleur ne pourra pas exiger la remise en état des lieux loués. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre seront fixées par un décret en Conseil d'Etat. A ce jour le texte ne prévoit toutefois pas les conséquences du refus éventuel du bailleur, ni la question des travaux de cette nature qui pourraient affecter incidemment les parties communes de la copropriété...

La Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-21237 a jugé que dès lors que le pourrissement du plancher est la conséquence d'une fuite ancienne provenant de l'évier du bar de l’exploitant qui est un équipement privatif (selon le rapport d’expertise), la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui suppose qu'une partie commune soit à l'origine du dommage, ne peut être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 décembre 2015 n°14-13832 affirme que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du lot de copropriété ne le prive pas de son droit à la diminution du prix dans le cadre des dispositions de la loi Carrez, quant bien même il serait professionnel et marchand de biens. En l’espèce le logement vendu comportait une partie de la pièce de séjour de l'appartement construite sur une partie commune à usage privative.

Dans l'objectif d'améliorer l'information des occupants des décisions prises en assemblée générale et qui pourraient avoir des conséquences sur leur vie quotidienne et éventuellement leurs charges, la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a confié au syndic la charge d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale (article 18-I de la loi du 10 juillet 1965).

Le décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l'information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l'assemblée générale est paru et vient préciser les modalités pratiques de cette information. Ce décret s’applique aux décisions des assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.

Délai :

Ainsi, dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par ladite assemblée susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

- les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

- les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires. 

Contenu :

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu.

Toutefois, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'assemblée générale concernant :

- une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;

- les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

Une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Forme :

L'information est réalisée par un document affiché pendant un mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2015 n°14-23693 a retenu que l'état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien. Les juges ont en outre constaté que les locataires avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite. La cour d'appel a pu en déduire que les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur.

Dans un arrêt du 24 septembre 2015 n°13-05648 à l’espèce originale, la cour d’appel de Lyon a jugé que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs. En l’espèce, des nuisances olfactives consistant en des odeurs de tabac s'infiltraient par le plancher des pièces de l'appartement situé au dessus d’un café-restaurant.

La Cour a dès lors jugé que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente et devaient être condamnés à la restitution de 20% du prix de vente (env. 80 000€).

Dans un arrêt du 8 octobre 2015 n°14-20666 la Cour de cassation affirme que si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission augmentant le prix du bien,  la nullité du congé suppose pour autant la preuve d’un grief (en application de l'article 114 du code de procédure civile). En l’espèce la cour avait jugé que l'intégration des honoraires de l’agence dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par les locataires qui n'avaient en réalité subi aucun préjudice.

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2015 n°14-23726 a jugé que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux, l'autre cesse d'en être cotitulaire. Pour la Haute Cour la transcription sur les registres de l'état-civil du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle. Dès lors, l'autre époux n'est plus tenu aux obligations du bail et notamment au paiement des loyers.

Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru. Depuis plusieurs années est dénoncé le formalisme du droit de la copropriété générant des coûts importants liés notamment aux frais d'envoi des convocations d'assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d'assemblées générales et de mises en demeure. La loi Alur avait introduit un article 42-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Ce décret d’application complète ainsi l'article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 afin que le syndic dispose d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois.Il modifie l'article 64 du décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ; il supprime la référence à la télécopie, cette technique de notification n'offrant qu'un faible niveau de sécurité juridique selon le préambule du décret.Il crée quatre articles, 64-1 à 64-4, afin de préciser les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation. Il modifie enfin l'article 65 afin que les copropriétaires, ayant au préalable manifesté leur accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée, déclarent au syndic leur adresse électronique.

Par un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-19858 la Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel de Versailles qui a relevé que l'article 11 du règlement de copropriété stipulait que l'assemblée générale devait désigner son président et deux scrutateurs ; elle a cependant constaté qu'il résultait des attestations de copropriétaires présents à l'assemblée qu'aucun n'avait souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l'élection des membres du bureau. La cour d'appel a donc retenu, à bon droit selon la Haute Cour, qu’en l'absence d'obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs et en raison de l'impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, l'assemblée générale ne devait pas être annulée pour ce seul motif.

La Cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 25 septembre 2015 n°14-13772 rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. En outre, conformément à l'article 805 du Code civil, l'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais hérité et ne peut être tenu des dettes et charges de la succession. En conséquence la cour rejette la responsabilité de l’héritier (et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation post mortem) qui avait renoncé à la succession du de cujus et qui avait pris la peine de tenir les clés à la disposition du mandataire du bailleur.

Actualités

Bail d’habitation : Travaux du bailleur et (non) indemnisation du locataire

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 21 mai 2019 n° 18-01990 juge que le locataire ne peut demander une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait des travaux réalisés par son bailleur pendant un an, dès lors qu'il a accepté dans son bail de souffrir ces travaux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux.

Certes en application de l’article 4 de la loi de 1989 la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours est réputée non écrite.

Cependant en l’espèce le bail ne relevait pas du régime de la loi de 89 puisque la société locataire était une personne morale qui avait pris à bail l'appartement afin d'y loger un dirigeant.

Copropriété : Décret Elan sur le fonctionnement des copropriétés

Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

Transaction : Mandat de recherche et achat par une autre agence

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 14 mai 2019 RG n°17-13526 condamne à 7000€ de dommages et intérêts les acquéreurs qui ont acheté sans le concours de l’agence après avoir pourtant fait une offre (refusée) par son intermédiaire.

La cour provencale fait ici une juste application de la clause figurant dans le mandat de recherche signé avec l’agence : 

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. » 

Dans cette affaire les acquéreurs indélicats se retrouvent à devoir régler les honoraires de la seconde agence et des dommages-intérêts à la première agence à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche…

Profession : RGPD et protection des données des clients

La formation restreinte de la CNIL a prononcé une sanction de 400 000 euros à l’encontre de la société SERGIC dans une délibération du 28 mai 2019 pour avoir insuffisamment protégé les données des utilisateurs de son site web et mis en œuvre des modalités de conservation des données inappropriées.

 

En effet, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site www.cergic.com indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur.

Un contrôle a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.

 

La CNIL a considéré d’une part que la société SERGIC avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD et d’autre part que cette société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements.

Copropriété : Notification du PV avec la feuille de présence

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 14 mars 2019 RG n°17-02923 rappelle qu’ aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au syndic de notifier le procès-verbal des décisions d’assemblée générale avec la feuille de présence.

Certes il résulte de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes . 

Si la feuille de présence constitue bien une annexe du procès-verbal d’assemblée générale avec lequel elle doit être conservée (article 14 du même décret), celle-ci n’a pas à être notifiée avec le PV.

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