Transaction - Pouvoir du gérant d’une SCI de vendre et donner congé : A la suite d’un congé pour vente donné par le gérant d’une SCI propriétaire d’un bien loué à usage d'habitation, la cour d’appel de Nîmes a considéré que le congé était nul puisque selon elle la vente du seul actif immobilier de la SCI par le gérant constituait un acte de disposition qui nécessitait l'autorisation de tous les associés. La Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2013 ,n°11-20570, censure cette analyse des juges Nîmois et reconnaît ainsi le pouvoir au gérant de donner congé et de vendre l’immeuble de la SCI sans décision des associés, conformément aux dispositions statutaires prévoyant que le gérant avait pleine et entière compétence pour "les achats, les ventes, l'apport ou l'échange d'immeubles", sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation des associés.
La cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 9 janvier 2013, n°12-02097, rappelle que le preneur ne peut se faire justice seul en consignant les loyers jusqu'à l'intervention du bailleur.
La cour précise également que le juge des référés ne peut autoriser une telle consignation que si l'urgence de l'intervention du bailleur pour remédier à des désordres le justifie ! Il doit donc s'agir d'une mesure exceptionnelle.
Le preneur commercial doit ainsi continuer à régler son loyer pendant le cours du contentieux qu'il aura à régler par ailleurs avec son bailleur.
Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 23 janvier 2013, n°11-28246, un copropriétaire invoquait la nullité du mandat du syndic qui n’avait pas fait voter les copropriétaires sur la question du compte séparé. Cette situation s’expliquait par le fait qu’antérieurement les copropriétaires ayant refusé la dispense ; le syndic avait donc ouvert un compte bancaire séparé. La Cour de cassation a admis qu’il n’était pas nécessaire de procéder à un nouveau vote lors du renouvellement du mandat du syndic dans ces conditions. En d’autres termes, le renouvellement du vote n’est nécessaire qu’en cas de dispense précédemment votée.
La Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2013, n° 11-27477, est amenée à se prononcer sur la contestation d’un copropriétaire qui réfutait l’adoption de la résolution par laquelle l’assemblée générale avait accepté l’intégralité d’un nouveau règlement de copropriété. En l’espèce, le vote portait à la fois sur des adaptations du règlement au sens de l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (mises en conformité) qui relèvent de la majorité simple de l’article 24, et sur des modifications telles que visées à l’article 26. La Haute Cour considère que l’article 49 n’exige pas une adoption autonome et confirme donc la position de la cour d’appel qui a retenu que le règlement pouvait être adopté dans son ensemble, à la majorité de l’article 26.
Copropriété : Notion de frais nécessaires
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 févier 2010 considère que les honoraires de contentieux (relance, transmission du dossier à l’huissier, etc.) sont des frais nécessaires imputables à la charge du copropriétaire débiteur. La cour rappelle notamment « que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait pas une énumération exhaustive des frais nécessaires à la charge d'un seul copropriétaire ; que les frais réclamés par le syndicat sont liés au défaut de paiement des charges ; qu'ils sont ainsi réclamés de manière légitime à Monsieur X ».
Transaction : Garantie de superficie et VEFA
La Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2012, n°10-22924, reconnaît que l’action en diminution de prix ouverte à l’acheteur et prévue par l’article 1622 du Code civil est bien applicable à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), et par assimilation sans doute également à la vente d’immeuble à rénover (VIR). Elle fixe le point de départ du délai préfix d’un an à la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date et non lors de la signature de l’acte de vente (comme en matière de loi Carrez).
Transaction : Rupture abusive des pourparlers
La cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2011, n°10-22940, condamne un vendeur à 10 000€ de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, considérant que l’acquéreur a subit un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’il convoitait. Dans cette espèce une offre d’achat avait été échangée et deux projets de compromis avaient été modifiés via le notaire. La cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2011, n°10-22940, condamne un vendeur à 10 000€ de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, considérant que l’acquéreur a subit un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’il convoitait. Dans cette espèce une offre d’achat avait été échangée et deux projets de compromis avaient été modifiés via le notaire.
Dans un arrêt du 11 janvier 2012, n°10-16.217, la Cour de cassation affirme, en des termes non équivoques, que la désignation d’un administrateur provisoire dans le cadre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 peut conduire à la nomination d’un syndic professionnel et pas nécessairement d’un administrateur judiciaire : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’ordonnance avait été rendue en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 au motif que la copropriété n’avait jamais eu de syndic, qu’une telle situation impliquait la désignation d’un administrateur provisoire dans l’attente de l’élection d’un syndic, l’essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l’organisation de cette désignation, la cour d’appel a exactement retenu que cette mission, ponctuelle et limitée, n’impliquait pas la mise en œuvre d’attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d’un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce ».
Par acte sous seing privé, Mme X... a promis d'acquérir une maison puis a décidé de ne pas signer l'acte authentique de vente ; l’ agent immobilier l'a assignée en paiement de la somme de 15 000€, la promesse prévoyant une « indemnité compensatrice forfaitaire » de ce montant en cas de refus de ratification. La Cour de cassation dans un arrêt du 15 décembre 2011, n°10-26911, considère que l’acheteuse « ayant fait perdre sa commission à l'agent immobilier qui avait mené à bien son travail d'intermédiaire jusqu'à la signature d'un acte unique engageant toutes les parties, devait être condamnée au paiement de la somme réclamée »
Le code de commerce prévoit qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du loyer commercial. La Cour de cassation réaffirme cependant dans un arrêt du 14 septembre 2011, n°10-825, que le déplafonnement n’est possible que si la modification en question (tramway, zone piétonne, etc.) a effectivement une incidence favorable sur l’activité du preneur. Autrement dit, le preneur qui parvient à démontrer que son activité n’a pas profité de cette modification notable (CA à l’appui) parviendra à juguler l’augmentation de son loyer.
La Cour de cassation dans un arrêt du 5 juillet 2011, n°10-20743, refuse d’annuler une délibération d’AG (condamnation d’un vide-ordures) considérant que dès lors que la majorité requise est atteinte (ici celle de l’article 25 i), peu importe que le procès-verbal fasse état d’une majorité erronée (article 24).
La Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2011, n°10-14154, censure la cour d’appel d’Aix en Provence rappelant le caractère non-contractuel de l’EDD et affirmant que la publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle. Selon la formule désormais consacrée, l’EDD n’est pas une partie du règlement de copropriété et n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière au sens du décret de 1955.
La Cour de cassation a eu l’occasion dans un arrêt du 5 avril 2011, n°10-14877, de rappeler que les travaux résultant de la vétusté restent à la charge du bailleur en application de l’article 1755 du Code civil, sauf disposition expresse contraire prévue dans le bail commercial. En l’espèce, le fait que le bail prévoyait selon l’usage que le locataire « s’engageait à régler au bailleur toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble à l’exception des travaux relevant expressément de l’article 606 du Code civil » ne suffisait pas à transférer sur le preneur la charge des travaux relevant de la vétusté, en l’espèce des réparations sur les ascenseurs.
Dans un arrêt du 15 juin 2011, n° 10-17668, la Cour de cassation juge que le bailleur qui ne démontre pas avoir pris ses dispositions pour obtenir la restitution des clefs à la date d’expiration du bail dérogatoire et qui parallèlement ne justifie pas qu’il s’est opposé à ce que le locataire soit laissé dans les lieux, a finalement concédé un bail commercial. Ainsi que nous vous l’indiquions dans notre Newsletter n°83, le bailleur (ou son mandataire) qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail.
