La Cour de cassation dans un arrêt du 5 avril 2018 n°17-14138 juge que l’occupation de parties communes, consentie par l’assemblée générale à titre précaire et sur une surface déterminée, de manière révocable et pour une terrasse commerciale démontable, relève bien de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation, confirmant la cour d’appel de Chambéry, juge ainsi qu’il s’agit d’un simple acte d’administration et non d’un acte de disposition.
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mars 2018 n°17-10053 juge que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale
La Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 n°17-13867 censure la cour d’appel de Chambéry qui avait cru pouvoir juger que lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui vote des travaux privatifs et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété.
Pour les juges savoyards, désavoués, ces charges devaient être considérées comme générales car bénéficiaient à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.
En l’espèce, il s’agissait du remplacement des bois des balcons de la façade de l'immeuble, dépense qui avait été répartie sur les propriétaires de balcons, en fonction de leurs mètres linéaires, à juste titre finalement selon la Cour de cassation.
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 avril 2018 n°17-08421 a rappelé qu’un bail d’habitation concédé à une personne morale (SCI en l’espèce) n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Les juges parisiens précisent que la qualité de locataire en titre que revendique l’occupant ne peut se déduire de l’occupation des lieux depuis l’origine et durèglementdes loyers et charges, dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur avait entendu lui conférer cette qualité.
Ladélivranced’uncommandementvisant (par erreur) les dispositions de laloidu 6 juillet 1989 ne suffisait pas non plus à traduire la volonté du bailleur de soumettre le bail à ce dispositif légal.
La Cour de cassation a rendu un avis le 9 mars 2018 n°17-70040 précisant notamment que l’étalement du déplafonnement du loyer (art. L.145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) n'est pas un dispositif d’ordre public. Les parties peuvent donc l'exclure. Il est distinct de la fixation du loyer et n'est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais des seules parties. Elle précise également que l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente »
Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »
La Cour de cassation affirme toutefois dans un arrêt de censure du 8 mars 2018 n°17-12506 que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.
Le tribunal de Nice ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts du syndic évincé sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 mars 2018 n°16-07859 a l’occasion de rappeler une nouvelle fois que l’épouse ait ou non donné congé et quitté les lieux, elle reste tout de même tenue du paiement des loyers, au titre du régime primaire du mariage, jusqu’à la transcription du divorce sur les registres de l’État civil.
Selon un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 janvier 2018, une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence d'un logement. Cependant l’infestation ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n'a pas été importée par le locataire. La cour d’appel de Bordeaux a pu juger cependant dans un arrêt du 9 mai 2014 que la désinsectisation du logement ne constitue pas une charge locative ; sauf à démontrer la responsabilité du locataire, comme cela a été jugé par la cour d’appel de Chambéry du 28 octobre 2010 qui a fait supporter au preneur le coût de la désinsectisation de son appartement car il était apparu que la présence des punaises était la conséquence d'un état de saleté résultant de l'insouciance du locataire.
La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2018 n°16-26992 rappelle, en censurant sérieusement la cour d’appel de Bastia, que l'action en contestation d'un appel de charges est une action personnelle et comme telle se prescrit par dix ans (et non deux mois).
La Haute Cour rappelle également que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
La Cour de cassation dans un arrêt du 14 décembre 2017 n°16-24170 rappelle que l’agent immobilier et le notaire ont une obligation d’information étendue à l’égard de l’acquéreur immobilier. En l’espèce, l’agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été́ clôturé, sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches.
La cour d’appel de Bourges a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité́ devait être retenue (à hauteur de 10% du montant de l’indemnisation due par le vendeur). Il est par ailleurs reproché au notaire d’avoir omis de joindre à l’acte de vente le jugement rendu, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l’ampleur réelle du sinistre et des préconisations de démolition et de reconstruction de leur maison retenues pour y remédier.
La Cour de cassation dans un arrêt du 12 octobre 2017 n°16-22417 juge qu’une condition suspensive qui ne dépend que de la volonté de l’acheteur, et non d’une autorité administrative en l’espèce, est irrégulière et fonde l’annulation de la promesse synallagmatique de vente (à la demande des vendeurs).
Le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2017-685 QPC du 12 janvier 2018 a validé la possibilité de renégocier chaque année l'assurance emprunteur en matière de prêt immobilier. Les dispositions contestées et finalement jugées conformes à la Constitution concernent notamment l'article L.313-30 du code de la consommation.
Ces dispositions (critiquées en l’espèce par la Fédération bancaire française) permettent ainsi à un emprunteur immobilier assuré de résilier son contrat d'assurance tous les ans en adressant à l'assureur une LRAR au moins 2 mois avant la date d'échéance du contrat.
Dans un arrêt du 23 novembre 2017 n°16-20311 la Cour de cassation affirme que la mention inexacte du représentant de la société copropriétaire n'est pas de nature à vicier la convocation d’assemblée générale.
Les demandeurs soutenaient également que l'une des copropriétaires présente lors de l’assemblée avait reçu quatre mandats, au lieu du maximum de trois prévu par l’article 22 de la loi de 1965.
La Haute Cour rejette également cet argument au motif que la propriétaire était titulaire de 3 mandats outre son pouvoir de représentante légale d’une personne morale copropriétaire qui ne constitue pas un quatrième mandant au sens de l’article 22 précité.
La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.
En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).
Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).
Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !
La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.
