Le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2017-685 QPC du 12 janvier 2018 a validé la possibilité de renégocier chaque année l'assurance emprunteur en matière de prêt immobilier. Les dispositions contestées et finalement jugées conformes à la Constitution concernent notamment l'article L.313-30 du code de la consommation.

Ces dispositions (critiquées en l’espèce par la Fédération bancaire française) permettent ainsi à un emprunteur immobilier assuré de résilier son contrat d'assurance tous les ans en adressant à l'assureur une LRAR au moins 2 mois avant la date d'échéance du contrat.

Dans un arrêt du 23 novembre 2017 n°16-20311 la Cour de cassation affirme que la mention inexacte du représentant de la société copropriétaire n'est pas de nature à vicier la convocation d’assemblée générale.

 

Les demandeurs soutenaient également que l'une des copropriétaires présente lors de l’assemblée avait reçu quatre mandats, au lieu du maximum de trois prévu par l’article 22 de la loi de 1965.

La Haute Cour rejette également cet argument au motif que la propriétaire était titulaire de 3 mandats outre son pouvoir de représentante légale d’une personne morale copropriétaire qui ne constitue pas un quatrième mandant au sens de l’article 22 précité.

La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).

Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !

La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

La Cour de cassation dans un arrêt 22 juin 2017 n°16-22073 juge que lorsqu’une assemblée générale est convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat, le syndic peut compléter l’ordre du jour de celle-ci, en mettant notamment la question de son contrat en renouvellement.

Ainsi donc, lorsque l’assemblée est convoquée en vertu de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 l’ordre du jour n’est pas limité aux seules questions dont l’inscription avait été demandée par les copropriétaires requérants.

La Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2107 n°16-16566 juge que la décision de l’assemblée générale de refuser le changement d’affectation d’un lot s’impose au copropriétaire lorsqu’elle est devenue définitive (passé le délai de contestation de 2 mois). La Cour de cassation précise en l’espèce qu’il en est ainsi même si l'autorisation de l’assemblée générale n’était pas nécessaire ! Ainsi, le copropriétaire qui a formulé à tort une demande d'autorisation ne peut plus contrevenir au refus qui lui a été opposé par l'AG. 

En l’espèce, le copropriétaire demandeur souhaitait transformer des lots commerciaux en hôpital de jour, alors que cette demande ne se justifiait pas au regard de la situation juridique de l’immeuble (et de la liberté de disposer de l’article 9 de la loi de 1965).

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 juin 2017 n°16-15195 juge que pour être régulière l'opposition du syndicat à l’occasion d’une vente doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (pour la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat à l'occasion de la cession de plusieurs lots).

La Chambre criminelle de la Cour de cassation a pu juger dans un arrêt du 28 mars 2017 n°15-86509 que le harcèlement moral d'une concierge par un membre du conseil syndical ne s'inscrit pas dans une relation de travail, il n'est donc pas constitutif du délit visé à l'article 222-33-2 du code pénal. La Haute instance rappelle que le copropriétaire mis en cause n’est ni l’employeur, ni un collègue de travail de la plaignante mais un utilisateur des services de la plaignante, le conseil syndical étant un simple organe de contrôle et d’assistance du syndic au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Une autorisation permettant la présence de vélos dans la cour intérieure avait été votée par l’assemblée générale des copropriétaires sans modification préalable du règlement interdisant la dépose d’objet ou véhicule dans les parties communes.

La Cour d’appel de Versailles avait jugé que les stipulations du règlement devaient s’imposer au syndicat comme aux copropriétaires aussi longtemps qu’elles n’avaient pas été annulées ou abrogées. Qu’en faisant voter une résolution qui contrevenait à ses stipulations sans avoir au préalable fait procéder à la modification de ce règlement, le syndicat des copropriétaires et son syndic avaient commis une faute de nature à engager leur responsabilité envers les copropriétaires qui ont subi un préjudice en découlant.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 mars 2017 n°15-22185 juge au contraire que l’absence de contestation de la décision ayant autorisé la présence de vélos prive les copropriétaires d’une action en responsabilité contre le syndic et le syndicat.

Un décret du 9 mai 2017 n°2017-923 (paru au JO du 10 mai) rend obligatoire, à partir du 1er juin 2017, un document d’information des locataires faisant l’objet d’une procédure judiciaire  d’expulsion. Ce décret crée une nouvelle formalité à la charge de l’huissier de justice dans le cadre de la délivrance des assignations aux fins de constat ou du prononcé de la résiliation des baux de la loi du 6 juillet 1989 (vides et meublés).

Ce document d’information doit mentionner l’importance de se présenter à l’audience, les date, horaire et lieu de celle-ci, ainsi que la possibilité de saisir le bureau de l’aide juridictionnelle et les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions, et leurs adresses. Cette formalité est respectée par la remise au locataire, en main propre ou, à défaut, par le dépôt dans sa boîte aux lettres.

Une pièce de plus à ajouter dans les dossiers de procédure et un risque de plus d’irrégularité dans la procédure d’expulsion…

 

La chambre sociale de la Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2017 n° 16-26853 juge que le licenciement pour motif économique d’un gardien-concierge ou employé d’immeuble par le syndicat des copropriétaires n’est pas soumis aux dispositions du code du travail sur le licenciement économique (ordre des licenciements, reclassement, etc.).

Ainsi la Haute Cour confirme la position de la cour d’appel d’Aix en Provence en énonçant « qu’un syndicat de copropriétaires n'étant pas une entreprise au sens des dispositions de l'article L. 1233-1 du code du travail, le licenciement de la salariée, même s'il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique ».

Actualités

Bail commercial : Validité d’un avenant signé par un seul indivisaire

Un indivisaire détenant ¾ des droits de l’indivision peut-il signer seul un avenant au bail commercial conclu par les membres de l’indivision ?

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme cette possibilité dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 mars 2024 n°23-07524. Selon cet arrêt, cet avenant prévoyait seulement une modification de l’assiette du bail et corrélativement un réajustement du loyer.

Pour la cour « la conclusion d’un simple avenant relatif à un bail commercial en cours, qui n’engage pas l’indivision sur une nouvelle durée, ressortit à l’exploitation normale des biens indivis et peut être valablement signée par l’indivisaire titulaire d’au moins deux tiers de ces droits ».

L’action en nullité fondée sur l’article 815-3 du Code civil n’est donc pas fondée.

Transaction : Pouvoir de cession du gérant d’une SCI

Un gérant peut-il seul décider de céder un immeuble appartenant à sa SCI ?

Une nouvelle fois la Cour de cassation, par la voix de sa chambre commerciale, répond à cette interrogation dans un arrêt du 23 novembre 2023 n°22-17475.

En l’espèce l’énumération des statuts de la SCI ne comportait pas expressément la vente des biens immobiliers au titre de l’objet social, dès lors la cession des immeubles excédait les pouvoirs du gérant, de sorte que cette décision ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des associés. Les statuts prévoyaient « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens immobiliers, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ».

Cette décision doit rappeler à l’agent immobilier la nécessité de vérifier en détail les statuts de la SCI lorsque son dirigeant entend lui confier un mandat de vente.

Copropriété : Adoption au Sénat du projet de la loi relatif à l’habitat dégradé – Mesures affectant directement le syndic

Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été adopté au Sénat. Un certain nombre de mesures concernent les copropriétés, et d’autres plus directement les syndics. Ainsi :

- Le président du tribunal judiciaire pourrait imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic « laxiste » qui n’aurait pas anticipé la situation de difficulté de la copropriété en faisant désigner un mandataire ad’hoc.

- A l’instar de l’état daté, plafonnement par décret des frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965.

- Création et agrément préfectoral d’un syndic d’intérêt collectif, compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné (sur le fondement de l’article 29-1 A). Il pourrait également, à la demande d’un administrateur provisoire l’assister dans ses fonctions de gestion de l’article 29-1 de la loi de 1965 (une forme de sous-traitance ?).

- Création d’un appel de fonds type établi selon un modèle unique fixé par décret (de la norme, encore de la norme...).

- Obligation pour le syndic de donner sans délai au président du CS (dès sa désignation) ou, à défaut, à un membre du CS désigné à cet effet par l’assemblée, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires du SDC.

- Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée dans un délai de deux mois lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

- Retour de l’ancien système de l’article 25-1 permettant de tenir une seconde assemblée générale à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans un délai de trois mois, pour les seuls travaux de l’article 25f (les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre).

Ces mesures laissent toujours entrevoir une certaine défiance à l'égard de la profession de syndic. A suivre...

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

Copropriété : La location de courte durée n’a pas forcément un caractère commercial

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.

En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.

Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. notre actualité du 22/09/2023).

A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.

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